Upadłość konsumencka rolnika a sprzedaż ziemi rolnej przez syndyka – czy działa prawo pierwokupu KOWR?

Z tego co kojarzę, przy sprzedaży przez syndyka w upadłości konsumenckiej to nie jest „zwykła” umowa sprzedaży między stronami, tylko sprzedaż w trybie postępowania upadłościowego za zgodą sędziego‑komisarza, więc w praktyce często nie wchodzą w to ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego tak jak przy normalnym obrocie. Prawo pierwokupu KOWR zwykle wiąże się z umową sprzedaży, a przy sprzedaży w upadłości częściej mówi się o wyłączeniach/innym trybie, choć czasem i tak pojawiają się pytania o „prawo nabycia” KOWR. Hipoteka raczej wpływa na to, kto dostaje pieniądze z ceny, a nie na samą procedurę sprzedaży. Jaką powierzchnię mają te działki i czy to grunty „rolne” w rozumieniu UKUR (klasyfikacja w ewidencji)?

Z tego co kojarzę, w upadłości konsumenckiej syndyk sprzedaje nieruchomości w trybie przewidzianym w prawie upadłościowym (za zgodą sędziego‑komisarza), a kwestie z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego często schodzą na dalszy plan, bo to sprzedaż „egzekucyjna” z postępowania. W praktyce przy ziemi rolnej i tak syndyk zwykle konsultuje temat z KOWR, bo potrafią pojawić się uprawnienia typu nabycie/pierwokup albo prawo złożenia oświadczenia o nabyciu – zależy od tego, czy to „nieruchomość rolna” w rozumieniu ustawy, jaka powierzchnia i kto ma kupić. Hipoteka raczej nie blokuje samej sprzedaży, tylko wpływa na podział pieniędzy (pierwszeństwo zaspokojenia). Masz te działki powyżej 1 ha i czy są w jednej księdze wieczystej czy w kilku?

U mnie w rodzinie temat przerabiany był przy upadłości (też z gruntami rolnymi) i w praktyce syndyk robił wycenę, potem ogłaszał sprzedaż i całość szła pod nadzorem sędziego‑komisarza, a nie „po znajomości”. Notariusz na etapie aktu i tak dopytywał o status działek (czy to na pewno nieruchomość rolna, jaka powierzchnia, jakie są wpisy w KW), bo od tego zależy, czy UKUR w ogóle się uruchamia. W tej sprawie, którą widziałem, KOWR nie wszedł z pierwokupem, bo sprzedaż była w toku postępowania upadłościowego i traktowali to bardziej jak sprzedaż „przymusową”, ale syndyk i tak konsultował to z notariuszem, żeby nie było wtopy. Najwięcej zamieszania było nie z KOWR, tylko z papierami i terminami oraz z tym, kto realnie może kupić ziemię, jeśli działka podpada pod ograniczenia. Działka obciążona hipoteką też poszła do sprzedaży, tylko potem z ceny w pierwszej kolejności zaspokajali zabezpieczonego wierzyciela (bank), a reszta dopiero do masy po kosztach. Wrażenie było takie, że każdy przypadek rozbijają o konkrety: powierzchnia, położenie, czy są zabudowania, czy to „czysta” rolna i kto jest kupującym. Jakie mają powierzchnie te działki (orientacyjnie) i czy któraś ma poniżej 0,3 ha?

Z tego co kojarzę z praktyki, przy upadłości konsumenckiej syndyk sprzedaje nieruchomości z masy upadłości według zasad prawa upadłościowego (zwykle przetarg/aukcja), a nie jak „normalną” sprzedaż między osobami prywatnymi. Przy gruntach rolnych temat ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i uprawnień KOWR często się pojawia, ale w sprzedaży egzekucyjnej/upadłościowej bywa tak, że część ograniczeń jest wyłączona albo działa inaczej niż przy zwykłej umowie, więc finalnie decyduje tryb sprzedaży zatwierdzany w postępowaniu. Hipoteka co do zasady nie blokuje sprzedaży, tylko wpływa na to, kto i z jakiej kolejności dostaje pieniądze z ceny. A te działki to grunty rolne powyżej 1 ha i są w miejscowym planie jako „R”, czy mają jakieś przeznaczenie budowlane?

Masz już ustalone, czy te działki spełniają definicję „nieruchomości rolnej” z UKUR (powierzchnia, przeznaczenie w MPZP/WZ) i czy wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu tej ustawy? W praktyce sporo zależy od tego, czy sprzedaż robi syndyk w trybie upadłości i czy kupującym ma być rolnik indywidualny, a możesz doprecyzować, w jakiej gminie i jaką powierzchnię ma działka obciążona hipoteką?